Louer son premier logement et en acheter un nouveau : à quoi faut-il faire attention ?

Le fait d’être déjà propriétaire d’un logement ne vous empêche pas d’obtenir un deuxième crédit hypothécaire. La banque analysera toutefois attentivement votre capacité à rembourser les deux crédits. Elle examinera notamment :

• vos revenus nets
• le montant du remboursement mensuel de votre crédit actuel
• le montant du nouveau crédit
• votre apport personnel
• les éventuels revenus locatifs de votre premier logement

Les banques tiennent généralement compte des futurs revenus locatifs, mais rarement à 100 %. Elles ne prennent souvent en considération qu’une partie du loyer attendu dans leur calcul, car un logement peut rester temporairement inoccupé ou entraîner des frais imprévus.

La période de transition constitue un problème fréquent. Vous avez peut-être déjà acheté votre nouveau logement alors que votre habitation actuelle n’est pas encore louée. Ou inversement : vous avez déjà trouvé des locataires, mais vous n’avez pas encore acheté votre nouveau logement.

Une exonération de remboursement du capital peut éventuellement être une solution. Il s’agit d’un prêt qui permet, pendant une période convenue (par exemple 12, 18 ou 24 mois), de ne rembourser que les intérêts et pas le capital. Vous bénéficiez ainsi temporairement de mensualités moins élevées, ce qui permet de limiter la pression financière pendant la période du déménagement.

Toutes les banques ne proposent pas cette possibilité. Cela varie d’une banque à l’autre et dépend souvent de votre situation financière spécifique ainsi que des négociations avec la banque.

Le capital que vous ne remboursez pas pendant cette période devra être remboursé ultérieurement. Il peut soit être réparti sur les mensualités restantes de votre prêt, ce qui augmente vos mensualités, soit, dans certains cas, entraîner une prolongation de la durée totale de votre prêt.

Quelle que soit l’option choisie, une exonération temporaire du remboursement du capital signifie que votre crédit hypothécaire vous coûtera finalement plus cher.

Un crédit-pont est spécifiquement conçu pour couvrir la période entre l’achat d’un nouveau logement et la vente de votre ancien logement. La banque avance la valeur attendue de la vente et exige que ce crédit soit remboursé en une seule fois dès que l’acte de vente est signé.

Si vous décidez de louer votre premier logement, vous ne disposerez pas d’un montant important provenant de sa vente qui vous permettrait de rembourser le crédit-pont en une seule fois à l’échéance. Autrement dit, un crédit-pont ne peut pas être utilisé dans le cadre d’une mise en location de votre ancien logement.

Louer un logement peut parfois sembler simple, mais cela entraîne davantage de frais que de nombreux propriétaires ne l’imaginent. Il est donc conseillé de ne pas considérer uniquement le montant du loyer mensuel, mais également de constituer une réserve financière pour faire face aux dépenses imprévues. Pensez notamment à :

• l’entretien et les réparations
• les périodes pendant lesquelles le logement est inoccupé
• L’assurance habitation
• le précompte immobilier
• les éventuels travaux de rénovation
• les frais liés au changement de locataire

Attention : en tant que propriétaire, vous n’êtes pas le seul à devoir souscrire une assurance habitation. Vos locataires sont eux aussi légalement tenus de souscrire une assurance incendie. Celle-ci couvre notamment leur responsabilité locative. En effet, les locataires doivent prendre soin du logement en bon père de famille et le restituer dans le même état à la fin de la période de location.

La question de savoir s’il vaut mieux louer ou vendre votre logement dépend de votre situation personnelle. Si vous envisagez par exemple de vendre le logement dans quelques années, une vente immédiate peut être intéressante. La location présente quant à elle des avantages et des inconvénients.

 

Avantages

• Vous continuez à constituer votre patrimoine
• Le locataire contribue au remboursement de votre crédit 
• Vous conservez un investissement immobilier qui peut prendre de la valeur à long terme

 

Inconvénients

• Fiscalité sur les revenus locatifs : lorsque vous louez à un particulier, vous êtes imposé sur le revenu cadastral de votre bâtiment. Si vous louez à une entreprise ou à une personne qui exerce une activité professionnelle dans le bâtiment, l’administration fiscale impose vos revenus locatifs nets réels.
• Frais supplémentaires : les périodes sans locataire, l’entretien, les réparations, les rénovations, etc. représentent des coûts supplémentaires pour vous en tant que propriétaire-bailleur.
• Normes énergétiques plus strictes : des investissements peuvent être nécessaires.

En résumé, conserver son logement comme investissement peut permettre de constituer un beau patrimoine à long terme. Mais si vous recherchez avant tout une sécurité financière ou si votre marge financière est limitée, il peut également être judicieux d’envisager le scénario de la vente.

Vous êtes encore à la recherche d’un crédit hypothécaire pour votre premier logement ou votre résidence secondaire ? Comparez les taux d’intérêt proposés par différentes banques sur Comparateur.be.