Les jeunes qui ne disposent pas de réserves d’épargne considérables, comment peuvent-ils acheter leur première maison ou premier appartement?
6 mai 2025
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Mis à jour le 10 mars 2026
Pour les jeunes, acheter un premier logement sans avoir constitué une épargne importante peut sembler difficile. Pourtant, plusieurs solutions existent pour concrétiser votre projet. Crédit hypothécaire avec un apport limité, aides publiques ou soutien de vos parents : voici les possibilités.
Apport personnel : certains primo-acquéreurs peuvent obtenir un prêt couvrant plus de 90 % du prix d’achat.
Aides publiques : la Wallonie et Bruxelles proposent des solutions de financement adaptées à certaines situations.
Soutien des parents : une donation, une caution ou un prêt familial peuvent faciliter l’achat de votre premier logement.
Peut-on acheter un logement avec peu d'épargne ?
En règle générale, une banque finance au maximum 90 % de la valeur d’achat d’un bien immobilier. Cela signifie que vous devez normalement financer vous-même une partie du prix d’achat ainsi que les frais liés à l’acquisition.
Il existe toutefois des exceptions pour les primo-acquéreurs. Si vous achetez votre premier logement, que vous l’occupez personnellement et que vous n’avez jamais contracté de prêt hypothécaire, certaines banques peuvent accorder un financement supérieur à 90 % de la valeur du bien. Dans un nombre limité de dossiers, le prêt peut même dépasser 100 % du prix d’achat.
Il faut néanmoins tenir compte de la hausse récente des taux d’intérêt. Selon Immotheker Finotheker, le taux fixe moyen s’élève actuellement à 3,84 % pour un crédit hypothécaire sur 20 ans et à 4,20 % sur 30 ans, pour un apport personnel de 20 % ou moins.
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Quelles aides proposent les pouvoirs publics ?
Selon la région où vous achetez votre logement, vous pouvez bénéficier d’un prêt social ou d’avantages fiscaux. La Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale proposent chacune des dispositifs spécifiques.
Wallonie : le prêt de la Société Wallonne du Crédit Social
Si vous disposez de revenus modestes et souhaitez acheter votre première habitation en Wallonie, vous pouvez demander un prêt social auprès de la Société Wallonne du Crédit Social (SWCS).
Ce prêt peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’acquisition, y compris les droits d’enregistrement. Le taux d’intérêt varie actuellement entre 3,30 % et 3,40 %. Pour les emprunteurs de moins de 35 ans, il peut débuter à partir de 2,90 %.
Plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le bien doit être situé en Région wallonne.
- Il doit devenir votre résidence principale.
- Vos revenus ne peuvent pas dépasser les plafonds fixés par la réglementation.
- La valeur du bien doit également respecter les limites prévues.
Bruxelles : droits d’enregistrement et Fonds du Logement
En Région de Bruxelles-Capitale, l’achat d’un bien est soumis à des droits d’enregistrement de 12,5 %. Grâce au mécanisme de l’abattement, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 200 000 euros du prix d’achat, sous certaines conditions.
Les principales conditions sont les suivantes :
- La base imposable ne peut pas dépasser 600 000 euros.
- Vous devez établir votre résidence principale dans le bien dans les trois ans suivant la signature de l’acte. En cas de rénovation énergétique, ce délai est porté à cinq ans.
- Le montant exonéré augmente de 25 000 euros par classe énergétique gagnée.
Si vous ne pouvez pas obtenir un crédit auprès d’une banque, vous pouvez également solliciter un prêt hypothécaire auprès du Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Celui-ci peut financer jusqu’à 120 % du coût de l’opération, avec un taux compris entre 3,25 % et 5 %.
Plusieurs conditions s’appliquent également :
- respecter les plafonds de revenus
- ne pas être propriétaire d’un autre logement
- occuper personnellement et entièrement le bien acheté
Vos parents peuvent-ils vous aider financièrement ?
Le soutien de vos parents peut également faciliter l’achat de votre premier logement. Plusieurs solutions sont envisageables.
Une donation ou un prêt familial
Vos parents peuvent effectuer une donation afin de financer votre apport personnel. Cette donation peut être réalisée devant notaire. À Bruxelles, un droit de donation de 3 % est dû. Une donation par simple virement bancaire, sans enregistrement, est également possible et n’est pas immédiatement taxée.
Attention toutefois : si le parent donateur décède dans les cinq ans suivant la donation, celle-ci est réintégrée dans la succession et des droits de succession peuvent être dus.
Vous pouvez également emprunter directement auprès de vos parents. Dans ce cas, il est recommandé de formaliser les modalités du prêt par écrit afin d’éviter tout malentendu.
Vos parents peuvent se porter caution
Vos parents peuvent également se porter caution pour votre crédit hypothécaire. Cela peut augmenter vos chances d’obtenir un crédit si votre apport personnel est limité.
Il faut cependant savoir que la banque pourra se retourner contre eux si vous ne respectez plus vos obligations de remboursement.
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