Pouvez-vous emprunter 100 % ou plus pour acheter un logement ?
6 juin 2024
En général, vous pouvez emprunter jusqu’à 90 % du prix d’achat d’un logement. Dans certains cas, les banques financent toutefois 100 % ou plus, bien que cela soit régi par des règles strictes de la Banque nationale de Belgique. John Romain, d’Immotheker Finotheker, explique comment cela fonctionne.
Prêt à 100 % : dans certains cas, il est possible d’obtenir un crédit logement sans apport personnel, mais les banques restent prudentes.
Règles strictes : la Banque nationale impose des limites pour les prêts hypothécaires dépassant 90 % de la valeur du bien.
Les revenus comptent : plus votre taux d’endettement est faible par rapport à vos revenus, plus vos chances d’obtenir un accord sont élevées.
Prêt social : avec des revenus modestes, un prêt logement social peut offrir davantage de possibilités.
Quand peut-on emprunter 100 % ?
Vous achetez votre premier logement, vous allez l’occuper vous-même et vous n’avez encore jamais contracté de prêt hypothécaire ? Dans ce cas, vous êtes plus susceptible d’obtenir un crédit logement à 100 % ou plus. La Banque nationale de Belgique impose toutefois des limites strictes aux banques.
Pour les primo-acquéreurs qui occupent eux-mêmes le bien :
- Maximum 35 % du volume total de crédits peut être composé de prêts hypothécaires couvrant plus de 90 % de la valeur d’achat.
- Seulement 5 % de ce volume peut concerner des crédits logement de plus de 100 % de la valeur du bien.
Vous n’achetez pas votre premier logement, mais vous allez y habiter vous-même ? Les règles sont alors plus strictes :
- Les banques peuvent consacrer au maximum 20 % de leur volume de crédits à des prêts hypothécaires couvrant entre 90 % et 100 % de la valeur du bien.
La possibilité d’emprunter 100 % ou plus ne dépend donc pas uniquement de votre situation financière, mais aussi du nombre de crédits logement plus risqués que la banque a déjà accordés.
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Les banques préfèrent jouer la prudence
Dans la pratique, les banques sont souvent plus strictes que ne l’exigent les règles de la Banque nationale de Belgique. Même si elles peuvent accorder jusqu’à 35 % de leurs crédits logement à des primo-acquéreurs empruntant plus de 90 % de la valeur du bien, cette part atteint aujourd’hui seulement 22 à 23 % en moyenne.
Pourquoi ? Les banques doivent compenser ces prêts hypothécaires plus risqués par des crédits logement plus sûrs, pour lesquels les clients empruntent moins de 90 % de la valeur du logement.
Selon John Romain d’Immotheker Finotheker, le mécanisme est le suivant : pour chaque million d’euros de prêts hypothécaires dépassant 90 % de la valeur du bien, les banques doivent accorder environ 1,86 million d’euros de crédits logement inférieurs à 90 % de la valeur du bien.
Si elles ne le font pas, elles ne respectent pas les normes imposées par la Banque nationale. C’est pourquoi les banques accordent rarement des prêts couvrant 90 %, 100 % ou plus de la valeur d’achat.
Comment la banque évalue-t-elle votre crédit logement ?
Vous souhaitez emprunter 100 % de la valeur d’achat d’un logement ? La banque examine alors d’abord la valeur estimée du bien.
Vous demandez un prêt hypothécaire de 300.000 euros ? Le logement doit alors valoir environ 300.000 euros.
Si une estimation indépendante fixe la valeur du bien à seulement 250.000 euros, la banque acceptera généralement de financer au maximum ce montant.
La banque analyse également la part de vos revenus consacrée aux charges fixes, comme les prêts et crédits en cours. Ce ratio joue un rôle important dans l’approbation de votre crédit logement.
Selon la Banque nationale de Belgique, vous êtes considéré comme un profil à risque si :
- vous souhaitez emprunter plus de 90 % de la valeur du logement
- et que vos charges mensuelles dépassent 50 % de vos revenus
Pour ce type de dossiers, les banques ne peuvent accorder qu’un nombre limité de crédits. Elles demandent donc souvent que votre taux d’endettement soit plus faible, par exemple maximum 40 % de vos revenus.
Si ce ratio est trop élevé, les chances d’obtenir un prêt couvrant 90 %, 100 % ou plus de la valeur du bien restent faibles.
Emprunter sans apport personnel : bonne ou mauvaise idée ?
Vous souhaitez emprunter 100 % du prix d’achat d’un logement ? Réfléchissez alors attentivement à ce qui reste financièrement supportable. La banque ne regarde pas uniquement le bien immobilier, mais aussi vos charges mensuelles et vos revenus.
Posez-vous les questions suivantes :
- Quel montant puis-je rembourser chaque mois sans risque ?
- Puis-je réduire d’autres dépenses ou crédits ?
- Quel impact le crédit logement aura-t-il sur mon budget ?
Vous avez des revenus modestes ou limités ? Un prêt social peut alors être une option. Dans certains cas, il permet d’emprunter 100 % du prix d’achat, ainsi que de financer les frais annexes.
Il reste toutefois important de faire preuve de prudence. Un crédit logement à 100 % implique des mensualités plus élevées, ce qui peut mettre votre budget sous pression plus rapidement.
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