Un crédit bullet permet de ne rembourser le capital emprunté qu’à la fin du prêt. Pendant toute la durée du crédit, vous ne payez que des intérêts. Cela offre davantage de marge financière, mais ce type de crédit comporte aussi certains risques. Nous examinons ci-dessous si un crédit bullet peut vous convenir.
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Un crédit bullet permet de ne rembourser le capital emprunté qu’à la fin du prêt. Pendant toute la durée du crédit, vous ne payez que des intérêts. Cela offre davantage de marge financière, mais ce type de crédit comporte aussi certains risques. Nous examinons ci-dessous si un crédit bullet peut vous convenir.
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Avantages d'un crédit bullet
Charges mensuelles faibles : vous ne payez que des intérêts, ce qui vous offre plus de souplesse financière durant la période du crédit.
Risques d'un crédit bullet
Facture finale : à la date d’échéance, vous devez disposer de suffisamment de capital pour rembourser l’intégralité du montant emprunté.
Coût total : vous ne remboursez pas le capital durant la période du crédit. Vous payez donc des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée du crédit. Cela peut entraîner des coûts totaux plus élevés par rapport à un prêt classique. Avec un prêt hypothécaire classique, vous remboursez progressivement le montant emprunté. Le montant des intérêts à payer diminue donc.
Taux d’intérêt plus élevé pour le crédit bullet : étant donné que la banque ne récupère le capital qu’à la fin de la période, le taux d’intérêt est souvent légèrement plus élevé que pour un prêt hypothécaire classique.
Durée plus courte : la durée d’un crédit bullet est souvent plus courte. Cela signifie que vous devez disposer plus rapidement du montant emprunté pour rembourser la banque.
Attention :
La FSMA et le SPF Économie déconseillent de souscrire un crédit bullet en combinaison avec une assurance vie (branche 21 ou branche 23). Le capital constitué dans votre assurance branche 21 ou branche 23 devra vraisemblablement rembourser le montant emprunté du crédit bullet en fin de période. Si les produits de branche rapportent moins que prévu, vous n’aurez pas suffisamment d’argent à l’échéance pour rembourser entièrement votre prêt. Les assurances branche 21 et branche 23 comportent en effet également des risques. Ainsi, vous ne bénéficiez pas toujours d’une participation aux bénéfices.
Avec un prêt hypothécaire, vous remboursez chaque mois un montant fixe. Vous remboursez donc une partie du capital et une partie des intérêts. Avec un crédit bullet, vous ne payez chaque mois que les intérêts sur le montant emprunté. Le montant que vous payez mensuellement est donc bien plus faible, mais vous devez pouvoir rembourser le prix d’achat en une seule fois à la fin de la période. Avant qu’une banque vous accorde un crédit bullet, elle vous demande souvent si vous disposez d’un apport propre important ou elle prend une hypothèque sur un autre bien immobilier.
Certains établissements financiers proposent un crédit hypothécaire mixte :
Actif chez Comparateur.be depuis 2022
Kenneth Vansina est directeur général chez Comparateur.be depuis 2022. De plus, il est expert en finances et en assurances. Tout au long de sa carrière, il a développé une solide expertise dans le domaine des produits financiers et des assurances. Grâce à ses contacts étroits avec les assureurs et les institutions financières, les utilisateurs de Comparateur.be peuvent toujours compter sur une comparaison complète et objective.
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Un crédit bullet est souvent utilisé pour l’achat d’une résidence secondaire ou pour effectuer un pont lors de l’achat d’un nouveau bien avant que l’ancien ne soit vendu.
Remboursement
Le montant emprunté est généralement remboursé en fin de période grâce aux fonds provenant de votre assurance groupe ou assurance vie, ou de la vente de votre ancien bien immobilier.
Exemple
Thomas, un employé de 45 ans, dispose d’une belle épargne, mais ne souhaite pas l’utiliser entièrement pour l’achat d’un appartement à la côte qu’il souhaite mettre en location. Il s’attend, dans 10 ans, à recevoir une somme importante provenant de la vente d’un bien familial ou du déblocage d’une assurance groupe.
* L’approche : Thomas souscrit un crédit bullet de 200 000 euros avec une durée de 10 ans.
* Charge mensuelle : Thomas ne paie que les intérêts (par ex. 3 %). Cela représente environ 500 euros par mois. Comme il ne rembourse pas de capital, la charge mensuelle reste faible et il peut facilement la couvrir avec les revenus locatifs de l’appartement.
* Au dénouement : après 10 ans, son assurance groupe est libérée. Avec ce capital, il rembourse les 200 000 euros en une seule fois à la banque. La compagnie d’assurance verse directement les fonds à la banque pour solder le prêt.
* Le résultat : Thomas a pu acheter l’appartement sans affecter son niveau de vie actuel, tandis que les locataires ont indirectement payé ses intérêts.
Pour les indépendants, un crédit bullet est une solution de financement flexible pour des investissements dans l’immobilier ou des actifs professionnels.
Remboursement
Un crédit bullet pour indépendants est souvent couplé à une EIP (Engagement Individuel de Pension) ou une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants). Pendant toute la durée du crédit, vous ne payez à titre privé que les intérêts, ce qui maintient vos charges mensuelles très basses. Le capital du crédit n’est remboursé qu’à l’échéance finale grâce au capital constitué dans votre EIP. Le remboursement intervient donc généralement à l’approche de l’âge de la pension.
Exemple
Sarah (40 ans) est consultante indépendante avec une société. Elle souhaite acheter un bien immobilier privé, mais ne veut pas que ses charges mensuelles privées soient trop élevées. Elle constitue depuis des années via sa société une EIP (Engagement Individuel de Pension).
*L’approche : Sarah souscrit à titre privé un crédit bullet pour l’achat de son habitation. Elle couple ce crédit à sa police EIP.
*Durant la période du crédit : Sarah ne paie à titre privé que les intérêts mensuels à la banque. Sa société paie entre-temps les primes de la police EIP. Ces primes sont déductibles pour la société en tant que frais professionnels.
*Le couplage : la banque accepte la police EIP comme garantie. Il est convenu que le capital final de la police de pension sera utilisé pour rembourser le crédit.
* Le dénouement : lorsque Sarah prend sa retraite, le capital de l’EIP est versé. Après déduction de la taxe finale, cet argent est directement utilisé pour rembourser le capital du crédit bullet auprès de la banque.
L’avantage pour Sarah :
* Liquidités : elle conserve davantage de trésorerie à titre privé car elle ne doit pas rembourser de capital durant sa carrière active.
* Double avantage fiscal : sa société finance le remboursement de son habitation privée par une voie fiscalement avantageuse (les primes EIP).
* Variante PLCI : si Sarah dispose d’une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants), elle peut prélever une avance sur les réserves déjà constituées de ce plan de pension pour financer par exemple des travaux de rénovation, ce qui réduit également la pression sur son budget privé.
Il existe différentes banques et assureurs belges qui proposent des crédits bullet, souvent pour un projet immobilier, comme une résidence secondaire ou un crédit pont. Voici quelques banques qui proposent un crédit bullet :
Oui, vous pouvez rembourser un crédit bullet par anticipation. Vous pouvez le faire partiellement ou intégralement. Tenez compte du fait que vous devrez souvent payer une indemnité de remploi à la banque. Cette « pénalité » est souvent égale à 3 mois d’intérêts.
Pour un crédit bullet, la banque s’attend à un apport propre de 20 % à 30 % de la valeur totale d’achat (frais inclus). En plus d’un apport propre plus élevé, la banque attend souvent aussi des garanties supplémentaires. Dans ce cas, une assurance groupe ou un autre bien immobilier sert de garantie (partielle) pour couvrir le risque.
