Prêt hypothécaire : quels sont les frais à prévoir ?

Les frais bancaires

Pour mettre votre prêt hypothécaire en ordre, votre banque doit traiter un volume important de documents administratifs. Cela engendre des frais, tels que les frais de dossier et, parfois, des frais d’expertise.

Frais de dossier

La plupart des banques facturent une commission administrative lors de la souscription de votre crédit. Ces frais de dossier sont légalement plafonnés à 350 euros. La majorité des banques demandent le montant maximum.

Frais d’expertise

Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, la banque veut s’assurer que votre habitation a une valeur suffisante pour servir de garantie. Elle peut donc décider de faire expertiser le bien. Ces frais varient considérablement : certaines banques ne facturent rien, parfois l’expertise peut coûter jusqu’à 900 euros.

Assurance solde restant dû

Une assurance solde restant dû est une assurance décès liée à votre prêt. Si vous ou votre partenaire décédez pendant la durée du crédit :

• Le solde restant dû est remboursé partiellement ou totalement par la compagnie d’assurance, selon la couverture choisie.
• Le partenaire survivant (ou les héritiers) n’a plus à rembourser cette partie de l’emprunt.

Le coût dépend de plusieurs facteurs : votre âge, le montant emprunté, votre santé, le pourcentage de couverture… Au total, le prix peut vite atteindre plusieurs milliers d’euros par personne. Comparez l’offre de plusieurs assureurs afin de maximiser vos économies.

Conseil : Ne regardez pas seulement le montant de la prime, mais le coût total du contrat sur toute sa durée.

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Les frais de notaire

Un prêt hypothécaire doit être officiellement acté par un notaire via un acte de crédit hypothécaire.

Cet acte précise

• Le montant emprunté
• La durée
• Le taux
• Les conditions de remboursement
• La garantie (le plus souvent une hypothèque sur le logement).

Le notaire facture différents frais qu’il doit, pour une grande partie, reverser à l’État. Il s’agit entre autres des droits d’enregistrement, des honoraires, des droits d’inscription hypothécaire et des frais d’acte.

Droits d’enregistrement sur l’acte de crédit

Les droits d’enregistrement sur l’acte de crédit sont distincts de ceux liés à l’achat de votre logement. Ils concernent l’hypothèque sur votre bien, que la banque prend comme garantie. Vous devez donc payer des droits d’enregistrement pour l’inscription officielle de cette hypothèque.

Comment ces droits d’enregistrement sont-ils calculés ?

Vous payez une taxe de 1 % sur le montant emprunté + les accessoires (évalués à 10 % du montant du prêt).

Exemple : 

• Un prêt de 200 000 €
• Les accessoires sont de 20 000 €
• Les droits sont de 1 % de 220 000 €, soit 2 200 €. 

S’y ajoute un droit fixe de timbre de 50 €.

Droit d’inscription

Le droit d’inscription ou droit d’hypothèque est une taxe de 0,30 % calculée sur le montant emprunté et les accessoires.

Honoraires du notaire

Les honoraires du notaire couvrent l’ensemble du travail préparatoire : vérification du contrat, conseil juridique, rédaction de l’acte et communication avec la banque. 

Les honoraires sont fixés par la loi : il est inutile de négocier ou de comparer.

Les honoraires sont calculés selon un pourcentage dégressif par tranches du montant emprunté. Plus le montant emprunté est élevé, plus le pourcentage est faible. Une réduction supplémentaire s’applique aux prêts sociaux.

Les honoraires sont soumis à la TVA.

Frais administratifs

Le notaire facture des frais administratifs supplémentaires pour la préparation, les recherches et les formalités administratives qui ne sont pas comprises dans les honoraires. Il s’agit par exemple de recherches au cadastre, d’informations urbanistiques et fiscales, ainsi que du traitement pratique de l’acte. 

Ces frais sont propres à chaque étude et peuvent donc varier. Comptez un maximum de 800 à 1 000 euros (+ 21 % de TVA).

Combien coûte un remboursement anticipé ?

Si vous voulez rembourser votre prêt plus rapidement, la banque peut vous réclamer une indemnité de remploi. C’est une compensation pour le manque à gagner sur les intérêts.

Pour un crédit hypothécaire, cette indemnité est légalement limitée à maximum trois mois d’intérêts sur le capital remboursé anticipativement. Comparez toujours l’indemnité de remploi aux intérêts que vous économisez pour vérifier si le remboursement anticipé de votre prêt vaut vraiment la peine.

Conseil : La banque n’est pas obligée de réclamer le maximum. Négocier est toujours une bonne idée.

Calculez les coûts

Grâce à notre simulateur, obtenez en quelques clics un aperçu clair des frais en cas de remboursement anticipé pour savoir si l’opération est réellement intéressante pour vous.

 

Combien coûte un refinancement ?

Le refinancement consiste à remplacer votre prêt actuel par un nouveau à un taux plus bas. Cela implique du travail supplémentaire pour la banque et donc des frais.

Refinancement auprès de votre propre banque

• Indemnité de remploi : comme la banque doit prêter à nouveau l’argent à un taux d’intérêt plus bas, elle facture une indemnité de remploi. Celle-ci correspond généralement à trois mois d’intérêts.
• Frais de dossier : légalement plafonnés à 175 euros.

Note : Votre banque n’est pas obligée d’accepter votre demande de refinancement. Vous pouvez toujours frapper à la porte d’une autre banque.

Refinancement auprès d’une autre banque

Même si vous changez de banque pour refinancer votre crédit logement, vous devez payer à votre ancienne banque une indemnité de remploi. Celle-ci correspond à environ trois mois d’intérêts. Et les frais ne s’arrêtent pas là. Vous devez aussi payer :

• Frais de dossier : maximum 350 euros auprès de la nouvelle banque.
• Frais de notaire : en cas de refinancement auprès d’une autre banque, un passage chez le notaire est obligatoire. Les frais peuvent vite augmenter :
  • Mainlevée : la suppression de l’ancienne hypothèque coûte environ 1 000 euros.
  • Nouvelle inscription : pour l’inscription de la nouvelle hypothèque, comptez environ 1 % du montant emprunté (incluant les honoraires).

Simulateur de refinancement prêt hypothécaire