Scénario 1 : vous vendez d’abord votre logement actuel
Avantages :
- Sécurité financière : vous savez exactement combien vous récupérez de la vente et combien vous pouvez donc consacrer à un nouveau logement.
- Pas de double charge mensuelle : vous n’avez pas à rembourser simultanément le crédit hypothécaire de votre ancien et de votre nouveau logement.
- Pas de prêt relais nécessaire : la plus-value de votre logement actuel est immédiatement disponible. Vous n’avez donc pas besoin de souscrire un prêt relais pour couvrir la période entre l’achat et la vente.
- Pas de pression temporelle : vous pouvez attendre une bonne offre et n’êtes pas obligé de vendre votre maison en dessous du prix du marché.
Inconvénients :
- Sans logement : si vous ne trouvez pas immédiatement un nouveau logement, vous devez chercher une solution temporaire, comme une indemnité d’occupation.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?
Vous souhaitez rester dans votre ancienne maison après l’avoir vendue ? C’est possible ! Vous pouvez convenir avec vos acheteurs de rester dans le bien pendant une certaine période. En échange, vous payez une indemnité d’occupation. C’est une solution idéale lorsque vous devez encore régler certaines questions financières ou que vous n’avez pas encore trouvé de nouveau logement. Le montant exact se définit d’un commun accord avec l’acheteur. On se base souvent sur le loyer conforme au marché.
Attention : l’indemnité d’occupation comporte également des risques.
- Il n’y a pas de protection locative, ce qui crée des incertitudes.
- Le bien doit rester correctement assuré, ce qui peut s’avérer compliqué lorsque le transfert de propriété a déjà eu lieu, mais que l’occupation n’a pas encore pris fin.
Scénario 2 : vous achetez d’abord votre nouvelle maison de rêve
Avantages :
- Toujours un toit : acheter maison avant de vendre la sienne, c’est l’assurance de ne jamais se retrouver sans logement. Vous ne déménagez qu’une seule fois et avez tout le temps d’aménager votre nouveau chez-vous.
Inconvénients :
- Double charge mensuelle : vous supportez temporairement les coûts de deux logements. La banque peut vous aider avec un prêt relais. Il s’agit d’un crédit temporaire que vous remboursez dès que votre ancien logement est vendu.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Vous emménagez dans votre nouveau logement, mais votre maison actuelle n’est pas encore vendue ? Le prêt relais offre alors une solution. Vous contractez un crédit temporaire qui vous permet d’acheter le nouveau bien. Une fois votre ancien logement vendu, vous utilisez le produit de la vente pour rembourser ce crédit.
Attention : le prêt relais comporte également des risques.
- Vous payez généralement des intérêts plus élevés avec un prêt relais.
- Un prêt relais a souvent une durée maximale. Si votre maison n’est pas vendue dans ce délai, vous devez prolonger le crédit, ce qui le rend encore plus coûteux
Qu’advient-il de votre crédit hypothécaire actuel ?
Vous vendez votre logement actuel pour en acheter un autre, mais un crédit hypothécaire est encore en cours auprès de votre banque ? La question est alors : que devient ce prêt ?
La transmission de gage : transférer votre prêt vers votre nouveau logement
La transmission de gage ou transfert hypothécaire est souvent le choix le moins coûteux lors d’un déménagement. Vous déplacez votre prêt de votre ancienne maison vers votre nouvelle maison. Vous conservez ainsi votre ancien taux d’intérêt et les conditions de votre contrat. Vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros de cette façon.
Quels frais devez-vous prendre en compte ?
- Frais de dossier : transférer votre prêt est administrativement bien moins coûteux que de souscrire un nouveau crédit. Les frais de dossier varient d’une banque à l’autre.
- Frais de notaire : votre notaire n’a pas besoin de réinscrire entièrement votre hypothèque dans les registres officiels du gouvernement (le cadastre). Le notaire rédige uniquement un acte pour déplacer le prêt du bien A vers le bien B. Cela coûte généralement entre 1.000 et 2.000 € : bien moins que les frais d’une nouvelle inscription. Votre prêt continue à courir entre-temps.
- Droits d’enregistrement : en Wallonie et à Bruxelles, des frais fixes s’appliquent pour une transmission de gage. Il s’agit d’une taxe pour officialiser la modification.
- Indemnité de remploi : si un prêt prend fin prématurément, vous payez normalement une pénalité de 3 mois d’intérêts sur le montant remboursé par anticipation. Comme vous conservez votre prêt lors d’une transmission de gage, vous n’avez pas à payer cette indemnité de remploi.
Révision du crédit hypothécaire
Vous pouvez refinancer votre crédit hypothécaire auprès de votre propre banque ou d’une autre. Une révision auprès de votre propre banque est généralement moins coûteuse. Grâce au refinancement, vous profitez d’un taux d’intérêt plus bas, ce qui réduit vos mensualités et le coût total de votre prêt. Un refinancement n’est généralement rentable qu’à partir d’un écart de taux d’au moins 1 %.
Quels frais devez-vous prendre en compte ?
- Frais de dossier : vous changez de banque ? Dans ce cas, vous payez un maximum de 350 euros de frais de dossier. Ce montant est fixé par la loi. Vous restez dans votre propre banque (pour un refinancement interne) ? La banque peut alors facturer un maximum de 175 euros de frais de dossier.
- Frais de notaire : en cas de transfert vers une autre banque, votre notaire doit radier l’ancien prêt (mainlevée) et inscrire le nouveau. Cela coûte généralement entre 1.000 et 2.000 €.
- Droits d’enregistrement : pour un nouveau prêt auprès d’une autre banque, vous payez des droits d’enregistrement à l’État. Cela représente généralement 1 % du montant total de l’hypothèque. En cas de refinancement auprès de votre propre banque, ces frais ne s’appliquent pas. L’inscription hypothécaire existante est alors modifiée par un acte sous seing privé, signé par vous et la banque, sans intervention du notaire.
- Indemnité de remploi : il s’agit d’une pénalité que vous versez à la banque parce que vous remboursez le prêt plus tôt que prévu. Elle représente généralement 3 mois d’intérêts sur le capital restant dû.
Reprise de votre crédit hypothécaire
Lors d’une reprise de crédit hypothécaire, vous réutilisez le capital déjà remboursé pour financer l’achat d’un nouveau logement. Cela doit se faire auprès de la banque où le prêt initial est en cours.
Quels frais devez-vous prendre en compte ?
- Frais de dossier : la banque facture des frais de dossier pour la modification du contrat de crédit. Ces frais varient d’une banque à l’autre.
- Frais de notaire : lors d’une reprise, la garantie hypothécaire existante est réutilisée. Aucune intervention notariale n’est donc nécessaire pour un nouvel acte hypothécaire.
- Droits d’enregistrement : lors d’une reprise, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, contrairement à la souscription d’un nouveau prêt.
Acheter et vendre un bien immobilier : quelques questions fréquentes
Peut-on acheter et vendre une maison immédiatement ?
Oui, vous pouvez acheter et revendre une maison immédiatement. Le « house flipping » — acheter un bien à rénover, le remettre en état et le revendre avec profit — requiert toutefois de solides connaissances (notamment financières). Les principaux points d’attention :
- Règles PEB strictes : une obligation de rénovation s’applique aux nouveaux propriétaires de logements affichant un label PEB E ou F (en Région flamande). Ils doivent rénover leur habitation pour atteindre au minimum le label D dans un délai de 6 ans. En Wallonie et à Bruxelles, il n’existe pas encore d’obligation de rénovation lors de l’achat d’un logement.
- Taxe sur la plus-value : si vous revendez dans les 5 ans suivant l’achat, vous payez une taxe sur la plus-value réalisée. Celle-ci s’élève à 16,5 % (plus taxe communale) pour la vente d’une résidence secondaire ou d’un terrain à bâtir. Pour la vente de votre habitation propre, aucune taxe sur la plus-value n’est due.
Peut-on acheter et vendre une maison dans l’année ?
Oui, vous pouvez acheter une maison et la revendre dans l’année. En Belgique, il n’existe en effet aucune loi imposant une durée minimale d’occupation avant de pouvoir revendre. Si vous revendez dans les deux ans suivant l’achat, vous pouvez récupérer 3/5e des droits d’enregistrement. Deux conditions importantes s’appliquent toutefois :
- Vous avez droit au remboursement si vous avez payé les droits d’enregistrement au taux de 12,5 %. Si vous avez bénéficié d’un taux réduit lors de l’achat, vous n’êtes pas éligible au remboursement.
- La date de l’acte notarié est déterminante. Il ne peut pas s’écouler plus de deux ans entre la date d’achat et la date de revente.
Peut-on acheter et vendre une maison le même jour ?
Oui, il est possible d’acheter et de vendre une maison le même jour. Vous utilisez alors immédiatement le produit de la vente de votre logement actuel pour financer l’achat du nouveau. Cela nécessite des accords clairs entre vous et l’acheteur de votre logement actuel. Il est essentiel que le notaire établisse les actes de vente de l’ancien bien, d’achat du nouveau bien et, le cas échéant, de transmission de gage, tous le même jour.
Peut-on transférer ses droits d’enregistrement ?
Non, depuis le 1er janvier 2024, la portabilité des droits d’enregistrement (droits de vente) a été supprimée en Région flamande. En Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, un système fiscal différent est appliqué pour réduire les droits d’enregistrement lors de l’achat d’un logement.
Texte contrôlé par Kenneth Vansina, expert en assurances et finances
Kenneth Vansina est le directeur général de Comparateur.be. Outre ce rôle de supervision, il est également l’expert en finances et en assurances pour le volet financier de Comparateur.be, à savoir Guide-épargne.be. Avant de rejoindre Comparateur.be en 2022, il était Chief Customer Experience chez l’assureur direct Yuzzu. Chez Yuzzu, il s’est fortement concentré sur l’expérience client et l’amélioration du parcours utilisateur, une approche qu’il perpétue aujourd’hui chez Comparateur.be.
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