Qu’est-ce qu’un crédit bullet ?
Un crédit bullet, crédit à terme fixe ou prêt in fine, est un prêt hypothécaire où, pendant toute la durée du contrat, vous ne payez que les intérêts. Le montant total emprunté (le capital) est remboursé en une seule fois à la date d’échéance finale.
Pour qui un crédit bullet est-il intéressant ?
Crédit bullet pour les particuliers
Un crédit bullet est souvent utilisé pour l’achat d’une résidence secondaire ou pour effectuer un pont lors de l’achat d’un nouveau bien avant que l’ancien ne soit vendu.
Remboursement
Le montant emprunté est généralement remboursé en fin de période grâce aux fonds provenant de votre assurance groupe ou assuran
Exemple
Thomas (45 ans) est employé avec une belle épargne, mais il ne souhaite pas l’utiliser entièrement pour l’achat d’un appartement à la côte qu’il souhaite mettre en location. Il s’attend dans 10 ans à recevoir une somme importante provenant de la vente d’un bien parental ou du déblocage d’une assurance groupe.
L’approche : Thomas souscrit un crédit bullet de 200 000 € avec une durée de 10 ans.
- Charge mensuelle : Thomas ne paie que les intérêts (par ex. 3 %). Cela représente environ 500 € par mois. Comme il ne rembourse pas de capital, la charge mensuelle reste faible et il peut facilement la couvrir avec les revenus locatifs de l’appartement.
- Au dénouement : Après 10 ans, son assurance groupe est libérée. Avec ce capital, il rembourse les 200 000 € en une seule fois à la banque. La compagnie d’assurance verse directement les fonds à la banque pour solder le prêt.
Le résultat : Thomas a pu acheter l’appartement sans affecter son niveau de vie actuel, tandis que les locataires ont indirectement payé ses intérêts.
Crédit bullet pour les indépendants
Un crédit bullet est pour les indépendants une solution de financement flexible pour des investissements dans l’immobilier ou des actifs professionnels.
Remboursement
Un crédit bullet pour indépendants est souvent couplé à une EIP (Engagement Individuel de Pension) ou une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants). Durant la période, vous ne payez à titre privé que les intérêts, ce qui maintient vos charges mensuelles très basses. Le capital du crédit n’est remboursé qu’à l’échéance finale grâce au capital constitué dans votre EIP. Le remboursement intervient donc aux alentours de l’âge de la pension.
Exemple
Sarah (40 ans) est consultante indépendante avec une société. Elle souhaite acheter un bien immobilier privé, mais ne veut pas que ses charges mensuelles privées soient trop élevées. Elle constitue depuis des années via sa société une EIP (Engagement Individuel de Pension).
L’approche : Sarah souscrit à titre privé un crédit bullet pour l’achat de son habitation. Elle couple ce crédit à sa police EIP.
- Durant la période : Sarah ne paie à titre privé que les intérêts mensuels à la banque. Sa société paie entre-temps les primes de la police EIP. Ces primes sont déductibles pour la société en tant que frais professionnels.
- Le couplage : la banque accepte la police EIP comme garantie. Il est convenu que le capital final de la police de pension sera utilisé pour rembourser le crédit.
- Le dénouement : lorsque Sarah prend sa retraite, le capital de l’EIP est versé. Après déduction de la taxe finale, cet argent est directement utilisé pour rembourser le capital du crédit bullet auprès de la banque.
L’avantage pour Sarah :
- Liquidités : elle conserve davantage de trésorerie à titre privé car elle ne doit pas rembourser de capital durant sa carrière active.
- Double avantage fiscal : sa société finance le remboursement de son habitation privée par une voie fiscalement avantageuse (les primes EIP).
- Variante PLCI : si Sarah dispose d’une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants), elle peut prélever une avance sur les réserves déjà constituées de ce plan de pension pour financer par exemple des travaux de rénovation, ce qui réduit également la pression sur son budget privé.
Avantages d’un crédit bullet
- Charges mensuelles faibles : vous ne payez que des intérêts, ce qui vous offre plus de souplesse financière durant la période.
Risques d’un crédit bullet
- Facture finale : à la date d’échéance, vous devez disposer de suffisamment de capital pour rembourser l’intégralité du montant emprunté.
- Coût total : vous ne remboursez pas le capital durant la période. Vous payez donc des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée du crédit. Cela peut entraîner des coûts totaux plus élevés par rapport à un prêt classique. Avec un prêt hypothécaire classique, vous remboursez progressivement le montant emprunté. Le montant des intérêts à payer diminue donc.
- Taux d’intérêt plus élevé pour le crédit bullet : étant donné que la banque ne récupère le capital qu’à la fin de la période, le taux d’intérêt est souvent légèrement plus élevé que pour un prêt hypothécaire classique.
- Durée plus courte : la durée d’un crédit bullet est souvent plus courte. Cela signifie que vous devez disposer plus rapidement du montant emprunté pour rembourser la banque.
Attention :
La FSMA et le SPF Économie déconseillent de souscrire un crédit bullet en combinaison avec une assurance vie (branche 21 ou branche 23). Le capital constitué dans votre assurance branche 21 ou branche 23 devra vraisemblablement rembourser le montant emprunté du crédit bullet en fin de période. Si les produits de branche rapportent moins que prévu, vous n’aurez pas suffisamment d’argent à l’échéance pour rembourser entièrement votre prêt. Les assurances branche 21 et branche 23 comportent en effet également des risques. Ainsi, vous ne bénéficiez pas toujours d’une participation aux bénéfices.
Différence entre un crédit bullet et un prêt hypothécaire classique
Avec un prêt hypothécaire, vous remboursez chaque mois un montant fixe. Vous remboursez donc une partie du capital et une partie des intérêts.
Avec un crédit bullet, vous ne payez chaque mois que les intérêts sur le montant emprunté. Le montant que vous payez mensuellement est donc bien plus faible, mais vous devez pouvoir rembourser le prix d’achat en une seule fois à la fin de la période.
Avant qu’une banque vous accorde un crédit bullet, elle vous demande souvent si vous disposez d’un apport propre important ou elle prend une hypothèque sur un autre bien immobilier.
Combinaison des deux
Certains établissements financiers proposent un crédit hypothécaire mixte :
- Phase 1 : vous souscrivez un prêt hypothécaire classique et remboursez en mensualités fixes.
- Phase 2 : après la phase 1, le prêt est converti en crédit bullet. Vous ne remboursez à partir de ce moment que les intérêts. Le montant encore dû est remboursé en une seule fois à la fin de la période.
Quelle banque accorde un crédit bullet ?
Il existe différentes banques et assureurs belges qui proposent des crédits bullet, souvent pour un projet immobilier, comme une résidence secondaire ou un crédit-relais. Quelques banques qui proposent un crédit bullet :
- BNP Paribas Fortis
- Bank Van Breda
- vdk bank
- Patronale Life
Peut-on rembourser un crédit bullet par anticipation ?
Oui, vous pouvez rembourser un crédit bullet par anticipation. Vous pouvez le faire partiellement ou intégralement. Tenez compte du fait que vous devrez souvent payer une indemnité de remploi à la banque. Cette « pénalité » est souvent égale à 3 mois d’intérêts.
Quel apport propre pour un crédit bullet ?
Pour un crédit bullet, la banque s’attend à un apport propre de 20 % à 30 % de la valeur totale d’achat (frais inclus). En plus d’un apport propre plus élevé, la banque attend souvent également des garanties supplémentaires. Dans ce cas, une assurance groupe ou un autre bien immobilier sert de garantie (partielle) pour couvrir le risque.
Texte contrôlé par Kenneth Vansina, expert en assurances et finances
Kenneth Vansina est le directeur général de Comparateur.be. Outre ce rôle de supervision, il est également l’expert en finances et en assurances pour le volet financier de Comparateur.be, à savoir Guide-épargne.be. Avant de rejoindre Comparateur.be en 2022, il était Chief Customer Experience chez l’assureur direct Yuzzu. Chez Yuzzu, il s’est fortement concentré sur l’expérience client et l’amélioration du parcours utilisateur, une approche qu’il perpétue aujourd’hui chez Comparateur.be.
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