Imaginez : célibataire, vous vous êtes installé(e) chez votre nouveau partenaire qui possédait déjà son propre logement. Maintenant que la relation devient sérieuse, vous souhaitez officiellement racheter une part de ce bien. C’est une démarche judicieuse pour votre avenir financier, mais elle implique de nombreux aspects juridiques. Comment s’y prendre au mieux et quelles sont les conséquences si la relation prend fin un jour ?
EN BREF
- Rachat d’une part : Cela nécessite un acte notarié. Vous payez des frais de notaire et des droits d’enregistrement (généralement au taux standard).
- Mariage : En apportant le logement dans la communauté matrimoniale via un contrat de mariage, vous devenez copropriétaire à moindre coût.
- En cas de rupture : La répartition du logement dépend de votre état civil et des accords conclus devant notaire.
Ce qu’il ne faut surtout pas faire, c’est commencer à rembourser le prêt hypothécaire de votre partenaire sans aucun accord officiel. Ce n’est pas parce que vous payez une partie des mensualités pendant des années que vous devenez automatiquement copropriétaire. Sans document écrit, vous n’avez juridiquement droit à rien en cas de rupture.
Racheter une part du logement via le notaire
La méthode la plus directe consiste à racheter une partie du logement de votre partenaire. Cela doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. En plus des honoraires du notaire, vous devrez vous acquitter de la taxe d’enregistrement.
Attention : En Flandre, vous bénéficiez souvent d’un taux réduit de 2 % (anciennement 3 %) pour l’achat d’une habitation propre. Mais comme vous ne rachetez ici qu’une partie d’un logement, vous ne remplissez généralement pas les conditions pour ce taux réduit. Pour les conventions de vente à partir du 1er janvier 2026, seuls les achats effectués exclusivement par une ou plusieurs personnes physiques ensemble et simultanément sont éligibles au taux réduit. En pratique, vous payez donc souvent le taux standard de 12 %.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous pourriez éventuellement bénéficier d’un abattement (une exonération sur la première tranche de 200.000 euros). Mais là aussi, la condition est qu’il s’agisse de l’achat de la totalité du logement en pleine propriété. En cas de rachat partiel à Bruxelles, vous payez donc le plein tarif de 12,5 % de droits d’enregistrement.
Le mariage : une alternative moins coûteuse ?
Il peut être fiscalement plus avantageux de se marier. Votre partenaire peut en effet apporter le logement dans la communauté matrimoniale. Pour ce faire, vous devez conclure un contrat de mariage devant notaire. Pour équilibrer cet apport, vous pouvez, par exemple, verser une somme d’argent équivalente dans la communauté.
Les frais sont limités :
- Rédaction et enregistrement : Vous ne payez que pour l’établissement du contrat.
- Coût : Comptez entre 1.200 et 1.500 euros pour un nouveau contrat impliquant un bien immobilier.
- Enregistrement : L’enregistrement d’un contrat de mariage en lui-même coûte environ 50 euros.
Que se passe-t-il si la relation prend fin ?
Si vous êtes mariés et décidez de divorcer par consentement mutuel (DCM), vous consignez tous les accords dans une convention de divorce via le notaire. L’un des partenaires peut alors reprendre le logement moyennant le paiement d’une soulte (le montant du rachat).
En cas de divorce pour désorganisation irrémédiable, le tribunal de la famille tranchera et désignera un notaire pour la liquidation et le partage des biens.
Vous n’êtes pas mariés ? Vous pouvez conclure des accords à l’amiable sur le rachat, mais il est crucial de les consigner à nouveau dans un acte notarié. Tenez compte du droit de partage :
- Flandre : 1 % pour les (ex-)conjoints et les cohabitants légaux ; 2,5 % pour les cohabitants de fait.
- Bruxelles : Le droit de partage y est toujours de 1 %.
Un prêt hypothécaire que vous avez souscrit ensemble est-il toujours en cours ? Le partenaire qui reprend le logement doit alors demander une « décharge de solidarité » (ou désolidarisation) auprès de la banque. Cela libère l’autre partenaire de l’obligation de remboursement du prêt.
Vous recherchez toujours un taux d’intérêt avantageux pour votre prêt hypothécaire ? Comparez rapidement les prêts hypothécaires.