L’achat d’une première habitation est une étape majeure. Il faut en effet avoir déjà constitué une épargne solide avant de se lancer. En moyenne, une banque accepte de financer au maximum 90 % de la valeur du bien. Cela signifie que vous devez être en mesure de fournir un apport personnel de 10 % du prix d’achat. Mais qu’est-ce que cela implique réellement ?
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L’apport personnel pour une habitation est le montant que vous pouvez investir vous-même lors de l’achat. Le reste est financé par votre crédit. Généralement, cet apport personnel pour l’achat d’une maison s’élève à 10 % ou 20 % du prix de vente. En plus de cette somme, vous devez également couvrir vous-même tous les frais annexes.
En effet, la Banque Nationale de Belgique (BNB) incite les banques commerciales à ne prêter qu’un maximum de 80 % ou 90 % de la valeur du bien pour la majorité de leurs dossiers, afin de disposer d’un tampon de sécurité. Seul un nombre limité de dossiers permet d’emprunter jusqu’à 100 %.
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Voici les éléments déterminants :
Les banques financent rarement les frais de notaire et d’enregistrement. Vous devez donc disposer de liquidités pour les payer.
Vos revenus nets, votre épargne disponible, vos éventuels héritages ou donations définissent votre apport personnel pour un achat immobilier en Belgique. La banque vérifie qu’il vous reste un « reste à vivre » suffisant après le paiement de vos mensualités.
Pour une seconde résidence ou un investissement locatif, l’apport demandé est souvent plus élevé que pour une première habitation.
Les prix variant fortement, l’apport nécessaire en chiffres absolus sera plus élevé à Bruxelles ou dans les grandes agglomérations qu’en zone rurale.
Attention : conservez une réserve de sécurité. Les experts recommandent de garder de côté trois à six mois de salaire net. Si vous achetez un bien avec un label PEB E ou F en Flandre, prévoyez une réserve plus importante car vous aurez l’obligation de rénover vers un label D minimum dans les 6 ans.
Actif chez Comparateur.be depuis 2022
Kenneth Vansina est directeur général chez Comparateur.be depuis 2022. De plus, il est expert en finances et en assurances. Tout au long de sa carrière, il a développé une solide expertise dans le domaine des produits financiers et des assurances. Grâce à ses contacts étroits avec les assureurs et les institutions financières, les utilisateurs de Comparateur.be peuvent toujours compter sur une comparaison complète et objective.
Le Loan-to-Value est le rapport entre le montant d’un prêt et la valeur marchande de la garantie (le gage). Lors de l’achat d’une première habitation propre, la garantie est souvent le logement lui-même.
Une LTV inférieure signifie un risque plus faible pour la banque. Plus le risque est bas, plus la banque sera disposée à vous accorder un prêt.
De plus, une LTV plus basse permet généralement d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. La Banque Nationale recommande qu’en Belgique, la LTV d’un prêt hypothécaire ne dépasse pas 90 %. Cela signifie que la banque vous prête de préférence un maximum de 90 % du prix d’achat de la maison.
LTV = (solde restant dû du prêt / valeur marchande du bien)
Le solde restant dû correspond, au début de votre crédit hypothécaire, au montant que vous avez reçu de la banque. Par la suite, ce montant diminue systématiquement à chaque fois que vous remboursez une partie du capital à la banque.
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Pour votre apport personnel pour un crédit immobilier, vous devrez donc mobiliser 10 % à 20 % de la valeur du bien, auxquels s’ajoutent tous ces frais annexes.
L’achat est coûteux, mais des aides existent pour les acheteurs :
C’est techniquement possible, même si la Banque Nationale de Belgique demande de limiter ces dossiers. Cependant, n’oubliez pas que vous devrez presque toujours payer les frais de notaire et d’enregistrement de votre poche. Un prêt à 100 % ne couvre jamais ces frais annexes.
Total estimé : pour un bien de 400 000 euros, votre apport personnel prêt immobilier total (fonds propres) devrait idéalement se situer entre 70 000 euros et 90 000 euros pour obtenir les meilleures conditions.
