Un taux d’intérêt variable : une bonne solution pour faire face à la hausse des crédits hypothécaires

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont fortement augmenté au cours de l’année écoulée. Selon le baromètre des taux d’intérêt d’Immotheker Finotheker, le taux d’intérêt fixe moyen pour un prêt sur vingt ans s’élève actuellement à 3,78 % pour ceux qui financent entre 81 % et 100 % du prix d’achat.

Une personne qui emprunte 200 000 euros paiera ainsi, au terme du prêt, plus de 83 700 euros d’intérêts. Il y a douze mois, le taux d’intérêt s’élevait encore à 1,34 % et le montant total des intérêts s’élevait à moins de 28 000 euros.

C’est pourquoi de plus en plus d’acheteurs envisagent un taux d’intérêt variable, qui pourrait baisser ultérieurement. Il existe par ailleurs des formules qui limitent les fortes hausses.

En raison de la hausse des taux hypothécaires, le taux variable suscite à nouveau davantage d’intérêt. Dans le cadre d’un tel crédit immobilier, le taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer pendant la durée du prêt, en fonction de l’évolution des taux du marché et des indices de référence liés aux obligations d’État belges.

La fréquence des variations du taux d’intérêt dépend de la formule choisie. Le taux d’intérêt peut être révisé au maximum une fois par an.

Autrefois, de nombreux emprunteurs optaient pour un taux variable car le taux de départ était nettement inférieur à celui d’un taux fixe. Aujourd’hui, cet écart s’est réduit. Cette formule reste néanmoins intéressante pour ceux qui s’attendent à ce que les taux baissent à nouveau à l’avenir.

Il est difficile de prédire si cela se produira effectivement. Vous pouvez toutefois limiter l’impact d’éventuelles hausses de taux en choisissant la bonne formule de prêt.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, la formule choisie détermine la fréquence à laquelle le taux d’intérêt peut évoluer. Les banques utilisent généralement une combinaison de trois chiffres, comme 3/3/3 ou 10/5/5.

Une formule 3/3/3 signifie que le taux d’intérêt peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’évolution des indices de référence. Avec une formule 10/5/5, le taux d’intérêt reste fixe pendant dix ans. Passé ce délai, il peut varier tous les cinq ans.

Plus la révision du taux d’intérêt est fréquente, plus votre crédit hypothécaire est sensible aux fluctuations à court terme. Ceux qui optent pour des révisions fréquentes s’exposent donc davantage à une hausse de leurs mensualités, mais peuvent également profiter plus rapidement des baisses de taux.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, la formule de crédit comprend souvent un plafond et un plancher, indiqués par exemple sous la forme +2/-2. Ces chiffres déterminent l’amplitude maximale de hausse ou de baisse du taux d’intérêt pendant la durée de votre prêt immobilier.

Si vous optez par exemple pour un plafond de 2 avec un taux de départ de 3 %, le taux d’intérêt peut augmenter au maximum jusqu’à 5 % et baisser au minimum jusqu’à 1 %.

Certaines banques proposent également des formules hybrides. Dans ce cas, le taux d’intérêt reste inchangé lors de la première révision. Ce n’est qu’à partir de la deuxième révision que le taux suit l’évolution des indices de référence.

La formule que vous choisissez a une incidence sur votre taux d’intérêt initial. Plus vous êtes protégé contre les fortes hausses, plus le taux d’intérêt initial est généralement élevé. 

Important à savoir : quelle que soit la formule choisie, la loi stipule que le taux d’intérêt ne peut en aucun cas plus que doubler pendant la durée de votre crédit immobilier. Un crédit hypothécaire dont le taux de départ est de 3 % ne peut donc jamais dépasser 6 % pendant toute la durée du prêt.

Certaines banques vous proposent une formule accordéon pour votre crédit logement. Il s’agit d’un taux d’intérêt variable dans le cadre duquel votre mensualité reste inchangée, même si les taux d’intérêt augmentent.

Au lieu d’augmenter vos mensualités, la banque prolonge la durée de prêt. Si les taux d’intérêt baissent à nouveau par la suite, la durée du prêt est raccourcie.

Le grand avantage d’un prêt accordéon est qu’il vous donne plus de sécurité quant à votre budget mensuel. Vous savez chaque mois quel montant vous devez payer, même lorsque les taux du marché fluctuent. 

En revanche, le coût total des intérêts peut s’avérer plus élevé si la durée du prêt est prolongée. Dans la plupart des banques, cette prolongation peut aller jusqu’à cinq ans.