Quel est le rendement d’un bien immobilier à l’étranger ?
28 mars 2021
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Mis à jour le 29 juin 2026
Acheter un bien immobilier en Espagne ou en France pour le louer peut être intéressant. Mais ce type d’investissement comporte aussi des risques et des coûts supplémentaires. Quel rendement peut-on réellement espérer ?
Rendement locatif : l’immobilier à l’étranger peut offrir des rendements bruts plus élevés qu’en Belgique, notamment en Espagne et aux Pays-Bas.
Coûts et fiscalité : il faut tenir compte des taxes, frais d’entretien, périodes de vacance locative et réglementations locales.
Risques : investir à l’étranger demande une bonne connaissance du marché, de la législation et de la gestion locative.
Préparation : comparer les financements et se faire accompagner par des experts locaux permet d’éviter les mauvaises surprises.
Qu’est-ce qui détermine le rendement d’un bien immobilier à l’étranger ?
Le rendement d’un investissement immobilier dépend principalement de deux éléments :
- le prix d’achat du bien
- les revenus locatifs perçus
Par exemple, pour obtenir un rendement de 4 % sur un appartement acheté 200.000 euros, il faut percevoir 8.000 euros de loyers par an, soit environ 667 euros par mois.
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Selon les chiffres de Global Property Guide, les rendements locatifs bruts dans plusieurs pays européens sont plus élevés qu’en Belgique.
Rendement locatif brut moyen par pays :
- Belgique : 4,32 %
- Pays-Bas : 5,97 %
- Espagne : 5,43 %
- France : 4,87 %
- Allemagne : 3,42 %
Ces chiffres montrent qu’un investissement immobilier à l’étranger peut être intéressant pour obtenir des revenus locatifs plus élevés.
Le rendement brut n’est pas le rendement net
Les pourcentages mentionnés sont des rendements bruts. Ils ne tiennent donc pas compte de plusieurs frais importants, comme :
- les frais d’entretien
- les assurances
- les taxes
- les intérêts d’emprunt
- les frais de gestion d’une agence immobilière
- les éventuelles périodes de vacance locative
Les chiffres sont également basés sur des appartements existants d’environ 120 m² situés dans de grandes villes. Pour la Belgique, il s’agit par exemple de Bruxelles. Les projets neufs offrent généralement un rendement plus faible.
Le rendement peut aussi varier fortement selon le type de bien et son emplacement.
L’immobilier à l’étranger peut prendre de la valeur
Outre les loyers, la valeur du bien peut également augmenter avec le temps. De nombreux Belges ont par exemple investi dans des appartements en Espagne lorsque les prix de l’immobilier ont chuté après la crise financière. Ceux qui ont acheté au bon moment ont parfois réalisé une belle plus-value.
Mais les prix peuvent aussi baisser. Un investissement immobilier reste toujours dépendant de l’économie et du marché local.
Quels sont les risques liés à l’immobilier à l’étranger ?
Acheter un bien à l’étranger demande davantage de préparation qu’en Belgique. Plusieurs éléments méritent une attention particulière.
Connaissance du quartier
En Belgique, il est fréquent de visiter plusieurs fois un bien et son environnement avant d’acheter. À l’étranger, cela est moins évident. Pourtant, il est essentiel de bien connaître le quartier, l’accessibilité et le potentiel locatif.
Législation locale
Les règles immobilières varient fortement d’un pays à l’autre. En Belgique, le notaire informe par exemple l’acheteur des hypothèques et infractions urbanistiques éventuelles. Dans d’autres pays, les règles peuvent être moins strictes.
Il est donc important de vérifier :
- les frais d’achat supplémentaires
- la réglementation locale
- les droits de propriété
- la législation locative
- les permis nécessaires
L’idéal est de se faire accompagner par un expert local ou un conseiller juridique connaissant bien le pays.
Fiscalité de l’immobilier à l’étranger
L’achat d’un bien immobilier à l’étranger implique souvent des taxes locales, comme :
- les taxes immobilières
- l’imposition des revenus locatifs
- une éventuelle taxe sur la plus-value à la revente
Le bien doit également être déclaré en Belgique. Cela ne signifie pas forcément une taxation supplémentaire, mais cela peut influencer le taux d’imposition appliqué à vos autres revenus.
Vérifiez donc toujours les conventions fiscales entre la Belgique et le pays concerné.
Qui gère la location ?
Gérer un bien immobilier à distance n’est pas toujours simple. Beaucoup de propriétaires travaillent donc avec une agence ou un gestionnaire local.
Faites attention :
- à la réputation de l’agence
- aux frais de gestion
- au suivi des locataires
- à l’entretien du bien
Un partenaire fiable sur place peut éviter bien des problèmes.
Comment financer un bien immobilier à l’étranger ?
L’achat d’un bien à l’étranger peut être financé via une banque belge ou étrangère.
Les banques belges demandent parfois des garanties supplémentaires, comme une hypothèque sur un bien situé en Belgique. Les banques étrangères connaissent mieux le marché local, mais appliquent souvent d’autres conditions.
Comparez toujours :
- les taux d’intérêt
- les durées de remboursement
- les frais annexes
- les conséquences fiscales
Pensez aussi à long terme
Lors d’un investissement immobilier à l’étranger, il est important de penser au-delà du simple rendement locatif.
Posez-vous notamment les questions suivantes :
- Devrez-vous payer une taxe sur la plus-value en cas de revente ?
- Comment fonctionne la succession ?
- Dans quel pays faudra-t-il payer les droits de succession ?
- Que se passera-t-il si le marché immobilier local évolue ?
Une bonne préparation reste indispensable.
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Sources