Acheter ou vendre un bien immobilier : ces documents sont indispensables

Si vous vendez un logement en Wallonie ou à Bruxelles, vous êtes tenu de présenter un certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments). Ce certificat indique le niveau de performance énergétique du bien et est établi par un certificateur agréé.

Le prix d’un certificat PEB se situe généralement entre 150 et 300 euros, selon la taille et le type du logement.

À Bruxelles, le certificat PEB est obligatoire notamment pour les logements de plus de 18 m², les bureaux de plus de 500 m² et certains bâtiments tertiaires. En Wallonie, il est également obligatoire pour la vente ou la mise en location d’un logement.

Le contrôle ne peut être établi que par un certificateur agréé par les autorités régionales compétentes : 

• Bruxelles : Bruxelles Environnement
• Wallonie : SPW Énergie

Bon à savoir : le certificat PEB joue aussi un rôle important lors de la demande d’un crédit hypothécaire, notamment pour certains prêts liés à la rénovation énergétique.

Toute personne qui vend un bien immobilier en Belgique doit pouvoir remettre à l’acheteur un rapport de contrôle de l’installation électrique. Ce document confirme si les circuits électriques respectent les normes de sécurité et permet de limiter les risques de court-circuit, d’incendie ou d’électrocution.

Pour les logements dont l’installation électrique a été mise en service avant le 1er octobre 1981, un contrôle électrique doit être réalisé avant la signature de l’acte notarié.

Pour les installations plus récentes, un contrôle périodique est obligatoire tous les 25 ans. Une nouvelle inspection n’est généralement pas nécessaire sauf en cas de modifications importantes de l’installation.

Le rapport valable est une attestation de conformité conformément au Règlement général sur les installations électriques (RGIE). Le contrôle doit être effectué par un organisme agréé par le SPF Économie.

Le coût moyen d’un contrôle électrique varie entre 150 et 200 euros.

En Belgique, la vente d’un bien immobilier nécessite également une attestation du sol. Ce document fournit des informations sur l’état du terrain sur lequel se situe le bien. Il est obligatoire avant la signature du compromis de vente et est souvent demandé par le notaire.

En Wallonie, l’attestation du sol est délivrée par la Banque de Données de l’État des Sols (BDES), gérée par la Région wallonne.

À Bruxelles, c’est Bruxelles Environnement qui est compétent.

Le prix varie selon la région et le type de demande. 

• Wallonie : une demande standard coûte environ 40 euros. Pour une demande urgente, un tarif plus élevé peut être appliqué.
• Bruxelles : une demande standard coûte généralement autour de 60 euros. Une demande urgente, traitée dans un délai maximal de cinq jours ouvrables, coûte environ 500 euros.

L’attestation du sol est une étape importante lors d’une vente immobilière afin d’éviter les mauvaises surprises liées à une éventuelle pollution du terrain.

Lors de la vente d’un bien immobilier, les renseignements urbanistiques sont obligatoires. La commune dispose d’informations importantes concernant le bien, comme les permis d’urbanisme délivrés ou les infractions urbanistiques éventuelles.

Ces documents indiquent notamment : 

• quels travaux ont été autorisés 
• quelles transformations ont été réalisées légalement 
• la situation urbanistique officielle du bien

Les renseignements urbanistiques peuvent être demandés auprès du service Urbanisme de la commune. Dans la plupart des cas, c’est le notaire qui en fait la demande pendant la procédure de vente.
Les règles et les tarifs varient selon la région et la commune.

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit également pouvoir fournir des documents cadastraux. Ceux-ci contiennent des informations importantes sur le bien.

La matrice cadastrale comprend notamment : 

• les données du propriétaire

• les détails du bien 
• l’année de construction 
• la superficie exacte de la parcelle

Le plan cadastral reprend ces informations sous forme cartographique.

Ces documents peuvent être obtenus auprès du SPF Finances. Les propriétaires peuvent les consulter et les demander en ligne via MyMinfin. Le portail CadGIS permet également de consulter gratuitement le plan parcellaire cadastral belge.

Le coût des extraits cadastraux varie de gratuit à une dizaine d’euros environ. Les notaires et agents immobiliers peuvent également demander ces documents.

La vente d’un appartement nécessite également certains documents liés à la copropriété. Ceux-ci permettent à l’acheteur de mieux comprendre la gestion de l’immeuble et les éventuels frais futurs.

Documents obligatoires lors de la vente d’un appartement : 

• les comptes annuels de la copropriété 
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

Ces documents indiquent notamment : 

• les décisions prises par les copropriétaires 
• les travaux réalisés ou prévus 
• les missions du conseil de copropriété 
• les dépenses éventuelles à prévoir pour les parties communes

Ces informations sont importantes pour les acheteurs potentiels, notamment afin d’identifier d’éventuels gros travaux ou appels de fonds à venir.

Les documents sont généralement disponibles gratuitement auprès du syndic de l’immeuble.

En Wallonie et à Bruxelles, il n’existe actuellement pas d’obligation générale de fournir un certificat amiante lors de la vente d’un logement, contrairement à la Flandre.

Toutefois, la présence d’amiante dans un bâtiment ancien peut représenter un risque pour la santé. Il peut donc être utile de faire réaliser un inventaire amiante, surtout pour les biens construits avant les années 2000.

Un inventaire amiante peut contenir : 

• la localisation des matériaux contenant de l’amiante
• l’état des matériaux concernés 
• des conseils pour la gestion ou l’enlèvement sécurisé de l’amiante

Le coût dépend de la taille du logement et du nombre d’échantillons nécessaires.

Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, le vendeur doit dans certains cas transmettre un dossier d’intervention ultérieure (DIU) à l’acheteur. Ce dossier contient des informations importantes pour la sécurité et la santé des personnes qui effectueront plus tard des travaux dans le bâtiment.

Le dossier comprend notamment des informations sur : 

• les travaux réalisés 
• les matériaux utilisés 
• l’entretien et les réparations 
• les transformations ou démolitions

Le DIU est obligatoire pour les bâtiments : 

• dont la construction a commencé après le 1er mai 2001 
• ou dans lesquels des travaux ont été effectués depuis cette date

Le dossier est établi et complété par : 

• le propriétaire, s’il réalise lui-même les travaux
• l’entrepreneur 
• le coordinateur sécurité, lorsque plusieurs entrepreneurs interviennent

Les frais liés au dossier d’intervention ultérieure sont à charge du propriétaire ou du maître d’ouvrage. Rédiger soi-même un DIU est gratuit. Si vous faites appel à un expert, le coût peut atteindre plusieurs centaines d’euros.